پایان نامه درباره طرح جامع – کاداستر

مبحث سوم: طرح جامع کاداستر

در مادۀ ۱۵۶ قانون ثبت اسناد و املاک در خصوص تعریف طرح کاداستر بدین نحو بیان کرده است:به منظور تشخیص حدود و موقعیت املاک واقع در محدوده شهرها و حومه نقشه املاک به صورت کاداستر تهیه خواهد شد. ادارۀ امور املاک ثبت کل علاوه بر وظایف فعلی خود عهده دار تهیه املاک به صورت نقشه کاداستر خواهد بود.

و در تبصره یک این مادۀ  چنین بیان می دارد:در مورد تقاضای تفکیک و افراز املاک مذکور در این مادۀ و تحدید حدود املاک مجاور و همچنین در دعاوی مطروحه درمراجع قضایی رفع اختلاف حدودی نقشه کاداستر ملاک عمل خواهد بود.

تبصره دوم این مادۀ چنین بیان می دارد: نسبت به املاکی که نقشه رسمی کاداستر تهیه شده است صاحبان املاک مزبور می توانند با پرداخت یکهزار ریال تقاضای الصاق نقشه مزبور را به سند مالکیت خود بنماید.

تبصره سه : حدود وظایف و تشکیلات اداره امور املاک از جهت تهیه نقشه املاک به صورت کاداستر و همچنین اجرای مقررات این قانون به موجب آیین نامه وزارت دادگستری خواهد بود.

گفتار اول : تعریف طرح جامع و کاداستر

بند اول – طرح کاداستر:

ریشه لغت کاداستر، در حقیقت کلمه یونانی Katastichon به معنی دفتر یادداشت است که با گذشت زمان در زبان لاتین به Captasrum تبدیل شده است. در حقیقت کاداستر سیستمی بوده که برای ثبت استان های مختلف کشور یونان جهت مقاصد مالیاتی استفاده می شده است. البته نقشه های ملکی سابقه ای بیش از این دارند. نقشه قدیمی ۴هزار ساله کلدانی، نقشه های مالیاتی اراضی دره نیل و یا رصد املاک در دوره ساسانیان از این جمله اند. اما شاید زمانی که ناپلئون بناپارت در سال ۱۸۱۶ میلادی با بیان این جمله که «کاداستر به عنوان تضمین قابل اعتماد برای مالکیت زمین به هر شهروند می تواند نقطه سرآغاز امپراطوری ها باشد» دستور نقشه برداری و طبقه بندی بیش از ۱۰۰میلیون قطعه زمین براساس میزان حاصل خیزی خاک و برآورد ظرفیت تولید را صادر کرد، هیچ گاه فکر نمی کرد که کشور ایران ۱۵۰۰ سال بعد از نقشه ملکی ساسانیان هنوز بدون نقشه کاداستر و ثبت جامع املاک به سر برد.این در حالی است که توجه به سیستم های مدیریت زمین و کاداستر به عنوان یکی از شاخص های توسعه یافتگی کشورها و عامل جلوگیری از فساد، طی دهه های اخیر اهمیت بسیاری یافته و در اولویت اول برنامه ریزی ها قرار گرفته است؛ به گونه ای که مجامع بین المللی از قبیل سازمان ملل و بانک جهانی آن را در فهرست اهم فعالیت ها و راهکارهای پیشنهادی خود برای توسعه کشورها قرار داده اند.بهبود سطح زندگی شامل برنامه ریزی جهت ایجاد عدالت اجتماعی و کاهش فقر و حرکت به سمت توسعه پایدار با ایجاد بستری مناسب برای مدیریت زمین و منابع طبیعی و همچنین ارتقا و بهبود ساختارهای مالی با اعمال مدیریت مؤثر بر منابع زمین، از جمله دلایل این رویکرد مجامع بین المللی است.براساس تعریف فدراسیون بین المللی نقشه برداری (FIG)، کاداستر در واقع عبارت است از فهرست مرتب شده ای از اطلاعات مربوط به قطعات زمین (در داخل مرز جغرافیایی یک کشور) که شامل نقشه برداری و افزودن سایر مشخصه های زمین نظیر حقوق مالکیت، کاربری، اندازه و ارزش، به نقشه مقیاس بزرگ بوده و به طور رسمی به ثبت می رسد. بنابر این تعریف، نخستین گام ایجاد کاداستر، تهیه نقشه هایی با مقیاس مناسب از املاک موردنظر است. در گام بعد پس از جمع آوری اطلاعات مرتبط با املاک، این اطلاعات باید بر روی نقشه های تهیه شده تطبیق داده شوند. در نهایت مجموعه این اطلاعات باید به ثبت برسند.[۱]

بند دوم – طرح جامع :

طرح جامع شهری، عبارت است از طرح بلند مدتی که در آن نحوۀ استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات شهری و نیازمندی‌های عمومی شهر، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاه‌ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی و نیازمندی‌های عمومی شهر، مناطق نوسازی و بهسازی و اولویت‌های مربوط به آنها تعیین می‌شود و ضوابط مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نهادهای تاریخ و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می‌گردد.  همچنین در تعریف طرح جامع، گفته شده که طرح جامع، یک سند رسمی عمومی می‌باشد که در آن، نه تنها یک سری اهداف مشخص شده، بلکه خط مشی‌های دستیابی به آن اهداف نیز معین گشته است. طرح جامع خط مشی بلند مدتی، برای توزیع فضایی اشیاء و عناصر، عملکردها، فعالیت و اهداف می‌باشد. این طرح در جهت هماهنگ نمودن فعالیت‌های مختلف دولتی در سطح ملی و نیز کنترل عملکردهای بخش خصوصی در مورد توسعه اراضی خدمت می کند و بر مبنای تحلیل از موقعیت کلی شهر و تحلیل دقیق انگاره‌های فضایی موجود، پی‌ریزی می‌شود. طرح جامع، اشاره به یک راه و روش کلی دارد که به کمک آن رهبران جامعه شهری، کیفیت و نحوه توسعه جامعه را در ۲۰ الی ۳۰ سال آینده مشخص می‌نمایند.و کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می شود، طرح جامع شهر برحسب ضرورت قابل تجدیدنظرخواهد بود.[۲]

بند سوم: محتوای طرح جامع

رویه و مراحل تهیه طرح جامع، گذشته از مطالعات مربوط به منطقه و حوزه نفوذ شامل مراحل سه گانه زیراست: ۱- بررسی ۲- تجزیه و تحلیل و ارائه الگوهای نهایی ۳- تهیه طرح ها و برنامه های عمرانی

بررسی: شامل شناخت ویژگی های تاریخی، جغرافیایی، جمعیتی، اقتصادی و خصوصیات کالبدی شهر است.

پایان نامه حقوق گرایش خصوصی: بررسی نقش و تأثیر کاربری املاک به عنوان عامل تحدید مالکیت در حقوق ایران

تجزیه و تحلیل: شامل تعیین عملکرد و نقش اقتصادی، پیش بینی جمعیت آینده، ارزیابی روند رشد کالبدی و توسعه شهر، پیش بینی امکانات مالی برای اقدامات عمرانی،برآورد کمبودها و نیازهای مختلف در زمینه های گوناگون عملکرد های شهری و تعیین معیارها.

تهیه طرحها و برنامه ها: شامل نقشه های مختلف در زمینه های گوناگون کالبد شهر مانند؛ شبکه ارتباطی، تأسیساتی، کاربری زمین، درجه بندی خیابان ها و پیش بینی تأسیسات و تجهیزات به اضافه ضوابط و مقررات شهری و ارائه پیشنهادها و توصیه های خاص که در یک گزارش تدوین و ارائه می شود. به علاوه یک گزارش توجیهی حاوی نمودارها، جداول زمان بندی اولویت ها و پیش بینی اعتبارات جهت اجرای طرح ها و برنامه هاست.[۳]

 

بند چهارم: مشکلات موجود در طرح های جامع

برنامه ریزی به شکل طرح های جامع، با مشکلات ساختاری، تعریفی و مفهومی فراوانی مواجه می شود. به راستی هیچ برنامه ای را نمی توان جامع نامید، زیرا همواره عوامل یا جنبه های تازه ای پدید می آیند که باید مورد مطالعه و مداقه قرار گیرند.«طرح جامع» ترجمه مستقیم«comprehensive plan  » است و در این اصطلاح « plan  » به «طرح» ترجمه شده که درست نیست و واژه «برنامه» باید به کار گرفته شود. اگر این اشتباه در ترجمه واژه plan  به فارسی تنها در حد یک ترجمه باقی می ماند، نیازی به تکرار بحث نبود، اما واقعیت چنین نیست. این اشتباه در ترجمه که شاید نه از سر سهو بلکه به سبب درک اشتباه آمیز مفهوم این «طرح» ها صورت گرفته باشد، پرداختن به چنین طرح های را از آغاز به بیراهه برده است؛ زیرا تصور شده که فقط جنبه کالبدی شهرها در این طرح ها منظور است. این مشکل از اینجا ناشی می شود که پیش از اینکه«شهرسازی» به مفهوم امروزی خود رایج شود و متخصصانی چون کارشناسان اقتصادی و اجتماعی در تدوین طرح یا دقیق تر برنامه جامع ذی مدخل شوند، صرفاً معماران و مهندسان دست اندکار شهرسازی بودند؛ زیرا در آن روزگاران عمده مسائل شهرسازی به ساخت و زیر ساخت های شهر محدود می شد. در برنامه البته از مسائل کالبدی غفلت نمی شود و نباید بشود و برای حل این مسائل نیز باید کوشش شود.[۴]

مشکل مذکور در واقع به عبارت « طرح» در مفهوم طرح جامع باز می گردد. اما درمورد جامع بودن آن نیز مشکلاتی وارد می شود. چنان که می دانیم، نخستین بار برنامه طرح جامع از هلند و از آمستردام(۱۹۳۴ میلادی) آغاز شد. اما اندیشه جامعیت برنامه های شهری را شاید بتوان به «پارتیک گدس» نسبت داد که بنا به گفته «لوئیس مامفورد» اندیشمند شهرسازی نزدیک به روزگار ماست. گدسس نخستین کسی بود که توانست رابطه ارگانیگ شهر و منطقه را بر اساس عوامل جغرافیایی، تاریخی،ساختاری که در بن روابط متقابل و پیچیده بین مردم، کار،مکان، آموزش، زیبایی شناسی و فعالیت های شهری قرار دارد، بفهمد و تبلیغ کند.[۵] اما این شکل از برنامه ریزی ما را به سوی کلی گرایی و کلی نگری سوق خواهد داد به شکلی که امروزه در بسیاری از طرح های جامع بخش های اقتصادی یا اجتماعی ارتباط چندانی با کلیت طرح های جامع ندارند. «کریستوفر الکساندر» معتقد است، در طرح جامع کلیات بیش از حد دقیق است و جزئیات از دقت کافی برخوردار نیست و بنابراین مانند کتاب نقاشی کودکان می شود که باید جاهای خالی آن رنگ آمیزی شود.[۶]

بند پنجم – دلایل ناکارامدی طرح های جامع

طرح های جامع از آنجا که با افق نگاه بلند مدت تعریف می شوند با تنگناهایی مواجه می شوند.تغییر در هنجارها و ارزش های اجتماعی ناشی از تغییر جامعه بشری در گذر زمان، از اعتبار و اهمیت طرح های جامع و اصولاً برنامه ریزی بلند مدت شهری می کاهد.«جایلز کلارک» ایرادهایی را که براین نوع برنامه ریزی بلند مدت وارد می آید، در پنج دسته تقسیم بندی می کند:

  • این برنامه ریزی بسیار ایستا است و با سناریوهای متکی بر رشد آهسته شهری سازگار شده است. طبق این سناریوها می توان در متن یک طرح دراز مدت(محدود) و با ربرنامه ریزی دقیق، سرمایه گذاری های عمده در زیر ساخت ها (نظیر راها و تأسیسات) و دیگر تأسیسات عمومی به عمل آورد. در حالی که اصولاً در بسیاری از کشورها از جمله ایران، به خاطر سرعت بالا، چه از حیث رشد جمعیت و چه تحولات اقتصادی بر برنامه ای ایستا ایراد وارد است.
  • سیستم برنامه ریزی با ابرازهای نامناسبی نظیر جداسازی مناطق بر حسب کاربری زمین، مقررات تراکم و استانداردهای شهرسازی و ساختمان متکی است. این گزارش ها اغلب بیش از اینکه منافعی عاید جامعه نمایند، برای آن هزینه به بار آورده اند. این گونه ابزارها برای برنامه ریزی شهری در ایران هم مانند غرب کاستی های خاص خود را بروز داد، به ویژه در استفاده از این روش ها و ابزارها علاوه بر برخی محدودیت ها و ناکارامدی های ذاتی شان، عدم انطباق انها با شرایط ایران و فقدان عزمی لازم برای بومی نمودن هم مزید برعلت بود.
  • در این گونه برنامه ریزی ها تأکید بیش از حد بر تهیه طرح اعمال شده و توجه چندانی به اجرای آن نشده است. این همان نکته ای است که در بیشتر طرح های کشور مانیز خود را نشان داده است. زیرا در بیشتر این طرح ها بدون توجه به ضعف موجود در ضوابط و قوانین و مقررات مورد نیاز برای اجرایی ساختن آنها و محدودیت های موجود در زمینه تشکیلات، سازمان و نهادهای لازم توأم با ضعف سیستم مدیریتی موجود باعث شده تا اجرای این برنامه ها با مشکل مواجه گردیده و بعضاً دست یابی به نتایج آنها امکان پذیر نباشد. در حالی که اگر در همان حدی که ویژگی های طرح می پردازیم به چگونگی اجرای ان هم فکر کنیم و قوانین مورد نیاز سازوکارهای متناسب با آن را نیز تدارک ببینیم شاید بسیاری از این برنامه ها در حد طرحی بر کاغذ باقی نمانده و مشکلی از شهروندان ساکن شهرها بگشایند.
  • به برنامه ریزی اساساً همچون یک روش فنی نگریسته اند و به تنش های ذاتی موجود در اصول قضایی، حرفه ای و سیاسی دخیل در حقوق استفاده از زمین توجه چندانی نشده است. با اینکه به نظر می رسد اصول حاکم به عرصه های قضایی و سیاسی در حوزه قابل مداخله و اثر گذار و قابل تغییر توسط مداخلات برنامه ریزان شهری نباشند، یعنی بنا به شرح وظایف شان هیچ مداخله ای به نفع برنامه های شهری در آن عرصه ها نمی توانند اعمال کنند. اما توجه به اصول حاکم بر آن حوزه ها، می تواند حداقل ارائه طرحی واقع بینانه تر را برای شهرسازان ممکن سازد.
  • برنامه ریزی شهری به چگونگی تأمین نیازهای فضایی شهرها به جای فرایند، به صورت تولید محصولات حاضر و آماده می نگرد، این امر آن را به پدیده ای بی ارتباط به نیازهای روزمره ساکنان و کار و کسب آنها در شهر یا مانعی بر سر راه تأمین و پیشرفت آنها بدل کرده است. فقدان دیدگاه نظری در این عرصه به ویژه در ایران موجب شده تا برنامه ریزان شهری به برنامه نه به عنوان یک فرایند، بلکه به نتیجه آن به عنوان محصولی آماده برای مصرف نگاه کنند، بروز چنین شرایطی به طور منطقی حاصل فقدان زیر ساختها و نهادهای لازم برای درک و اقدام برای برنامه ریزی در این چارچوب فرایندی است. تأخیر در ورود به دورانی که نهادهای لازم برای این دیدگاه را فراهم سازد. مصرف نتیجه کار برنامه ریزان را که نهادهای لازم برای این دیدگاه را فراهم سازد، مصرف نتیجه کار برنامه ریزان را به صورت محصول نهایی بسیاری از کشورها از جمله برای کشورهایی در شرایط ایران، اجتناب ناپذیر می سازد.[۷]

طرح های جامع همچنین در دو زمینه با تنگناهایی مواجه بودند که شورای عالی معماری و شهرسازی با تکیه براین مشکلات و مسائل بر ضرورت بازنگری در این طرح ها تأکید می کند:

الف)- نارسایی ها و تنگناهای طرح جامع در تهیه

می بینیم ابتر ماندن گزارش ها، نقشه ها و پیشنهادهای طرح های جامع که به قول«دزماند مک نیل» یا در قفسه های  دفاتر شهرسازی خاک می خورند و یا دیوارهای این دفاتر را تزیین می نمایند، سال هاست که در کشور ما نیز مشهود است. برخی از این دلایل عدم موفقیت در تهیه طرح ها در ایران عبارت است از:

  • وسعت عرصه شهرسازی و پیوند طرح های شهری با طرح های ملی به طور کلی سیاست های کشوری و نفع اقتصادی و سیاسی کشور.
  • فقدان کارشناسان شهرساز یا کمبود قابل ملاحظه آنان
  • تأکید بر جنبه های کالبدی شهرها در طرح ها بدون انکه تخصص هایی چون اقتصاد، جامعه شناسی و حتی رفتار شناسی در نظر گرفته شوند و یا به اندازه کافی به شمار آیند.
  • فقدان ارقام و اطلاعات لازم برای تبیین داده ها که در تدوین طرح به کار آیند.
  • در نظر نگرفتن پیامدهای جنبی اجرای طرح ها
  • عرضه پیشنهادهای کالبدی طرح ها صرفاً بر اساس نقشه ها و نمودارهای دو بعدی و نه تصویر«فرا دو بعدی».[۸]

ب)- نارسایی ها و تنگناهای طرح اجرا

با بهره گرفتن از نتیجه مطالعه ای [۹] در این خصوص نارسایی ها و تنگناهای طرح جامع در اجرا به عوامل زیر تفکیک شده است:

۱)- نارساهایی ناشی از اهداف، خواست ها و محتوای طرح ها:

  • نارسایی طرح ها در برآورد جمعیت و نیازهای واقعی جمعیت
  • وجود نقص، ضعف و عدم دقت در تدوین ضوابط و مقررات و نیز عدم ارائه ضوابط مشخص برای ساخت و ساز در حریم
  • توجه به مناطق جدید برای توسعه و بلاتکلیف رها شدن بافت های موجود و قدیمی شهرها
  • بی توجهی به نقش مردم و عدم مشارکت جدی مردم در اجرای طرح
  • نقش بازدارنده سخت گیری های طرح در زمینه تفکیک اراضی و ضوابط ساخت و ساز در راه توسعه ی فعالیت های ساختمانی، ممنوعیت ها و محدودیت های دست و پاگیر.

۲)- نارسایی و مشکلات پیرامونی محیطی:

  • مشخص نبودن سیاست های شهر نشینی و توزیع جمعیت در کشور و نبود طرح های ملی و منطقه ای فرادست برای طرح های جامع
  • رشد و توسعه ناهماهنگ و غیر متوازن شهرها در گذشته و پر خرج بودن اصلاحات شهری و تأمین تأسیسات عمومی و اجتماعی
  • فقدان سازمان های مشخص و مسئول برای اداره امور عمومی روستاها و هجوم روستاییان به شهرها
  • بخشی بودن برنامه های عمرانی در کشور و عدم تطبیق سیستم برنامه ریزی طرح های جامع با ماهیت میان – بخشی سیستم برنامه ریزی عمومی کشور
  • تقلیل سرمایه گذاری درشهرها به لحاظ شرایط خاص اقتصادی آن تاریخ

ج)  نارسایی ها و تنگناهای ناشی ازوجود ناهماهنگی و عدم ارتباط کافی بین ارگان های اجرایی طرح:

  1. ضعف شهرداری در زمینه ایجاد هماهنگی بین سازمان های عهده دار وظیفه در تأمین خدمات مختلف شهری و نبود مکانیسم های لازم برای اعمال هماهنگی
  2. تعلق اراضی غیر خصوصی شهری به سازمان های زمین شهری و منابع طبیعی و تفاوت نگرش و دیدگاه این دستگاه به اراضی شهری
  3. عدم احترام دستگاه های دولتی به طرح جامع و پیروی نکردن این دستگاه ها از ضوابط طرح ها و غیره

 

د) نارسایی ها و تنگناهای مالی:

  • ضعف شهرداری ها در جنبه های مالی و مستمر نبودن منابع درآمد شهرداری ها
  • عدم تدوین تراز مالی برای طرح ها و ناتوانی مالی شهرداری در اجرای پیشنهادها
  • تقلیل کمک های دولتی به شهرداری ها و تأکید بر خود کفایی شهرداری ها
  • مالکیت خصوصی اراضی و تفکیک ثبتی اراضی حاشیه شهرها در گذشته و لزوم پرداخت غرامت در اجرای طرح ها
  • نبود مکانیسم های لازم جهت برگشت منافع ناشی از اجرای طرح های جامع به شهرداری و …

هـ ) نارسایی ها و تنگناهای مدیریتی، سازمانی و نیروی انسانی:

  • ضعف شهرداری ها در جنبه های مختلف استخدامی، سازمانی و مدیریتی و نقص قوانین در این خصوص
  • کمبود کادر متخصص شهرسازی در کشور و کم تجربه بودن کادر موجود، عدم امکان جذب این نیروها در شهرداری به لحاظ محدودیت های موجود در نمودار(chart) تشکیلاتی و نیز پایین بودن سطح دستمزدهای پرداختی
  • محدودیتهای قوانین استخدامی کشور و شهرداری ها در مورد پرداخت حقوق و مزایای کافی به کادر متخصیصین و جذب اندک نیروهای موجود از سوی بخش خصوصی
  • عدم ایجاد تشکیلات اجرایی طرح در سازمان های ذی ربط شهر

و) نارسایی ها و تنگناهای حقوقی و قانونی:

  • مقررات مال الاجاره و وجود حق سرقفلی(حق محل کسب) و نامشخص بودن میزان آنها، در این خصوص شهرداری هم باید رضایت مالک را کسب نماید و هم رضایت مستأجر را و این مستلزم پرداخت غرامت زیادی است.
  • فقدان هرگونه قانون مشخص درخصوص کیفیت و طرز اجرای طرح های جامع
  • مالکیت خصوصی گسترده در اراضی شهری و تفکیک ثبتی اراضی شهرها در گذشته، در این خصوص ناهماهنگی های طرح های تفکیک ثبتی با طرح های شهری را با تأخیر مواجه می سازد.
  • فقدان سیستم مناسبی جهت توزیع عادلانه منافع و هزینه های طرح های جامع
  • وجود ضوابط و مقررات متفاوت و متناقض در خصوص باغات و اراضی کشاورزی شهرها و …[۱۰]

بند ششم: نکات مثبت طرح های جامع

طرح های جامع با تمام نکات منفی که در برنامه ریزی بلند مدت خود و در تهیه و اجرا نهفته دارند و موجب از اعتبار افتادن آنها در سال ۵۸ می شوند، نکات مثبت و مفیدی را در تفکرات و برنامه ریزی ایرانی داشته است که در ذیل، نمونه هایی از این وجوه مثبت نام برده می شود:

  • جلوگیری از هرج و مرج و بی بند باری در رشد و توسعه شهرها
  • ایجاد ضوابط قابل توجهی برای کنترل فعالیت ها و عملیات شهرسازی
  • شکستن این سنت دیرینه که مالک زمین شهری به هر کیفیتی بخواهد می تواند زمین خود را تفکیک، طبقه بندی و ساختمان نماید و ساختمان خود را برای هرکاری اختصاص دهد.
  • کنترل زمین خواری.[۱۱]

گفتار دوم:  مراحل و مرجع تصویب[۱۲]

برای تصویب طرح جامع معمولاً مراحل ذیل بایستی طی شود:

تشخیص ضرورت تدوین طرح جامع، فرم گیری و تهیه طرح جامع، ارائه طرح به شورای شهرسازی استان و تصویب آن توسط منابع صلاحیت دار، ارائه و قرار دادن طرح در دید مردم شهر و دریافت نظریات مردم و استفاده از این نظریات، ارائه طرح به شورای عالی شهرسازی و معماری و تصویب یا رد آن در شورا. طبق بند ۲ مادۀ ۲ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تصویب طرح جامع از وظایف و اختیارات شورای عالی شهرسازی و معماری است . قوانین مربوطه به نحوی است که در تصویب این طرح، صاحبان حقوق مالکانه در یک شهر، کمترین اطلاع و دخالت در تصویب این طرح را دارند. در ایتالیا، انگلستان و فرانسه، طرح جامع باید به تصویب وزیر برسد. در فرانسه طرح‌های جامع توسط فرمانداران یا بخشداران تهیه، تصویب و پس از تأیید فرمانداران به تصویب وزیر مسکن و آبادانی می‌رسد . بی شک شناسایی نظمی که بر حقوق مالکانه در برابر اجرای طرح‌های عمومی حاکم است، تا حدودی متوقف به شناسایی نظمی است که بر تهیه و تصویب این طرح‌ها حاکم است. لذا امکان دخالت یا عدم دخالت شهروندان در تصویب طرح‌های شهری، از جمله طرح جامع و میزان امکان دخالت آنها، نوع نظمی را که بر حقوق مالکانه در برابر طرح‌های عمومی حاکم است تا حدی تغییر می‌دهد.

گفتار سوم:طرح کاداستر در ایران

طرح کاداستر کشور از تاریخ ۱۳۶۸ (بعد از انقلاب اسلامی )فاز صفر را شروع نمود ودر تاریخ ۱۳۷۴ فاز ۱را آغاز نمود. و تاکنون موفق به انجام این طرح در ۱۶۸ شهر کشور گردیده است
این طرح ۲۰ساله بوده که تاکنون که حدود۱۸ سال از فاز ۱ آن می گذرد حدود۵/۱۳در صد آن در کشور انجام گردیده است .قرار است با انجام این طرح ملی در کشور حکومت (سیستم ثبت اموال غیر منقول)قادر به پاسخگویی به سئوالات زیر گردد:

۱ـ یک نفر در سراسر کشور کجا چه مقدار چه اندازه چه قدر اموال غیر منقول دارد.(قطعه زمین(
۲ـ در هنگام سئوال از سوی مراجع ذیصلاح قانونی مثل دادگاهها در خصوص اموال بدهکار(مدیون)برای استیفای حق (دائن)این اطلاعات به سرعت و به طور دقیق در اختیار مراجع ذیصلاح قرار گیرد.

۳ـ در خصوص استفاده از تسهیلات مسکن از مراجع قانونی مثل بنیاد مسکن این تسهیلات در اختیار افرادی که فاقد مسکن می با شند توزیع گردد چون از این پس سیستم با انجام کامل این طرح قادر به پاسخگویی اینکه چه کسانی دارای زمین یا مسکن می باشند می گردد.

۴ـ کمیته امداد امام خمینی می تواند با بهره گرفتن از مقدار دارایی های افراد تعریفی استاندارد از فقر را ارائه نماید واز این پس به جای اینکه با افتخار از خانواده بزرگ امداد امام خمینی یاد نماید کاهش افراد این خانواده را با مردم جشن می گیرد . که این خود یک شناسه از کاهش فقر در جامعه می باشد.
۵ـ در هنگام مراجعه افراد به دادگاه واعلام اعسار در پرداخت هزینه دادرسی با بهره گرفتن از اطلاعات املاک می توان مقدار دارایی فرد را محاسبه نمود وتصمیم مقتضی برای پرداخت هزینه اعسار اتخاذ نمود.
۶ـ و….به امید انجام این طرح واستفاده از این اطلاعات برای رفع مشکلات مردم که به علت فقدان این اطلاعات قاطبه مردم دچار سردرگمی گردیده اند.

 

بند اول : زمینه فعالیت

  ایجاد نظامی دقیق ساده روان و مطمئن و قابل تغییر با زمان برای حاکم بر امور املاک و مستحدثات و اراضی متعلق به افراد حقیقی حقوقی دولتی موقوفه و بازنگری اطلاعات و نقشه ها در طول برنامه و نهایتا تغییر سیستم موجود ثبت به کاداستر.

اهداف کمی:تعیین محدودهای قانونی مالکیت انواع مستحدثات و اراضی مربوط به افراد حقیقی حقوقی دولتی و موقوفه بیش از ۱۲۰۰۰۰۰ هکتار کاداستر شهری است .

اهداف کیفی :ایجاد گردش کار روان در ایجاد نظامی قابل اطمینان برای صدور سند مالکیت ایجاد اطمینان در انجام معاملات مربوط به املاک وتثبیت مالکیت کاهش فراوان دعاوی ملکی در دادگاهها و کاهش فساد اداری مربوط به بخش املاک در کشور کمک به استقرار سیستم مالیاتی عادلانه در کشور افزایش کارایی طرحهای عمرانی در کشور.

بنابراین می توان گفت کاداستر سیستمی است که در آن اطلاعات فنی و اطلاعات حقوقی ضمن تلفیق با یکدیگر، نگهداری و مدیریت می گردد تا جهت موقعیت جغرافیایی وهندسی املاک(تثبیت املاک) و عملیات ثبتی نظیر تحدید حدود تفکیک، تجمیع، افراز و نیز رفع اختلافات ملکی در دعوی حقوقی مورد استفاده قرار می گیرد. منظور از اطلاعات فنی همان نقشه رقومی حاوی مختصات گوشه های املاک در یک سیستم جهانی و منظور از اطلاعات حقوقی، مالکیت، حقوق و محدودیتهای جاری در ملک یاد شده و بطور کلی وضعیت حقوقی و قانونی ملک است.

بند دوم : فوائد کاداستر

اصولاً اجرای طرح کاداستر مزایا و اهدافی را تأمین خواهد کرد که برای پیشرفت هر کشور درتمام زمینه ها لازم و ضروری است هدف کاداستر ایجاد نظامی ساده، نظامی ساده، روان دقیق، مطمئن و با قابلیت بروز رسانی سریع و آسان برای کلیه املاک و مستحدثات هر کشور است.

  • افزایش تضمین ملکی و کاهش خطرات در این زمین.
  • ایجاد مکانیزمی با مشخصات مذکور در صدور و اصلاح اسناد ملکیت.
  • افزایش امنیت در نقل و انتقالات(ارزانتر – سریعتر – مطمئن تر)
  • افزایش تضمین حقوقی زمینها و در نتیجه کاهش مساجرات ملکی دادگاهها و بهبود روابط همسایگی.
  • ایجاد بازاری متعادل در زمینۀ املاک و اراضی.
  • دریافت صحیص مالیات از مردم در قلب کاداستر مالی.
  • ایجاد سییستم جامع بانک اطلاعات جهت مطالعات دقیق برنامه ریزیهای ملی و منطقه ای در زمینه های عمرانی، سیاسی، اقتصادی، فرهنگی، بهداشت، بودجه، درآمد، زمین و مسکن.
  • تعامل با سایر ادارات و جلوگیری از فعالیتهای موازی توسط سازمانها.
  • کاهش حجم بایگانی ها و دستیابی سریع به اطلاعات از طریق مدیریت منابع اطلاعاتی.

گفتار چهارم: فرایند تهیه نقشه کاداستر[۱۳]

اساس ایجاد هر سیستم کاداستر، نقشه مبناء (base map ) می باشد که به یکی از دو روش زمینی   یا فتوگرامتری می تواند تهیه شود.

بند اول: مراحل روش زمینی:

  • ایجاد و گسترش شبه نقاط مختصاتدار به روش ژئودزی ماهواره ای (GPS).
  • برداشت رقومی املاک به کمگ دستگاه های پیشرفته الکترونیکی(نوئال استیشن)
  • ویراش و استاندادسازی نقشه ها در سیستم T.M
  • مقاله - متن کامل - پایان نامه

بند دوم : روش فتوگرامتری

  • عکسبرداری ۲- تهیه ۳- محاسبات ۴ مثلث بندی ۵- تبدیل ۶- ویرایش و استاندارسازی.

در بخش GIS  (سیستم اطلاعت جغرافیایی) به موازات تهیه نقشه به یک از دو روش مذکور، اطلاعات حدود اربعه از دفاتر املاک و پرونده ها ثبتی استخراج و در بانک اطلاعتی وارد می شود. سپس اطلاعات موجود در بانک  با اطلاعات گرافیکی نقشه تلفیق و مقایسه گردیده و درنهایت با این تلفیق عملیات عرصه سازی و پلاک گذاری انجام می شود و نقشه های خروجی دراین مرحله نیز یکپارچه شده و در روالهای ثبتی ادارات ثبت مورد استفاده قرار می گیرد. بدیهی است که در این شرط کلیه عملیات ثبتی که به هر نحو با تغییر محدوده و موقعیت و ابعاد املاک ارتباط پیدا می کند با بهره گرفتن از نقشه های کاداستر انجام خواهد شد و بدین ترتیب نقشه ها نیز بروزرسانی (UPDATE)  می شوند.

[۱]- برگرفته از مجله پنجره

،http://www.itan.ir?id=1784

[۲] – اسدی، ایرج، نقد مبانی نظری طرح جامع، پایان نامه کارشناسی ارشد برنامه ریزی شهری، دانشگاه تهران، دانشکده هنرهای زیبا،۱۳۸۰٫

[۳] – اسدی،ایرج، همان.

[۴] – مزینی، منوچهر، آیا طرحه های جامع تحقق پذیرند؟، مجله شهرداری ها، سال دوم شماره ۱۳،خردادماه، ۱۳۷۹٫

[۵] – مزینی، منوچهر، همان.

[۶] – اسدی، ایرج، همان.

[۷] – امکچی،حمیده،برنامه ریزی شهری در چالش جهانی،فصل نامه شهر ساز، شماره۱،زمستان، ۱۳۸۰٫

[۸] – مزینی، منوچهر، همان.

[۹] – قربانی، رسول، ارزیابی طرح جامع ارومیه، مرکز مطالعات برنامه ریزی شهری، وزارت کشور، ص ۲۴۱، ۱۳۷۴٫

[۱۰] – مهندسان مشاور شارمند، شیوه های تحقق طرح های توسعه شهری، جلد دوم، بررسی تجارب تهیه و اجرای طرح های توسعه شهری در ایران،مرکز مطالعات برنامه ریزی شهری، انتشارات سازمان شهرداری ها، تهران،۱۳۷۴٫

[۱۱] – مشهدی زاده دهاقانی، ناصر، تحلیلی از ویژگی های برنامه ریزی شهری در ایران، انتشارات دانشگاه علم و صنعت ایران، تهران، دی ماه، ۱۳۷۳٫

[۱۲] – بر اساس متن کامل طرح جامع کاداستر مصوب ۲۵/۴/۱۳۹۱٫

[۱۳] – برگرفته از متن کامل طرح جامع کاداستر.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *